Предварительный осмотр недвижимости и знакомство с

Оценка стоимости квартиры - Курсовая работа

предварительный осмотр недвижимости и знакомство с

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией. Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с Предварительный осмотр и знакомство с администрацией . Введение. 1. Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости. .. предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией;.

Если вам будет необходима визовая поддержка — она будет вам предоставлена. Также, в случае необходимости, вам помогут со страховым полисом, с приобретением авиабилеты на удобные для вас даты и по приемлемым ценам. Вас встретят, где бы вы ни захотели — в аэропорту, в вашем отеле или даже у вас дома, в том случае если вы уже владеете какой-то собственностью в Испании.

Прежде чем вы начнете осмотр недвижимости, с вами переговорят о ваших желаниях на месте. Это прекрасный способ начать знакомство с компанией без лишней беготни. Вам ответят на любые вопросы, а также помогут в выборе маршрута. На что обратить внимание во время поездки? Помните, что при осмотре недвижимости следует обратить внимание и на непосредственный район, в котором она расположена. Многое в ознакомительной поездке будет зависеть от того, насколько хорошо вы знаете место, куда вы едете.

По вашему желанию, вам могут показать различные регионы и районы городов, где вы можете убедиться в наличии рядом с вашим домом того, что вам необходимо — будь то пляж, школа или поле для гольфа. Если вы уже знаете с просмотра какого именно дома начать — вас отвезут сразу. Кстати, неплохой способ предварительного знакомства с недвижимостью — это просто поиск на сайтах компаний, занимающихся продажей жилья россиянам. Посетив такой сайт, вы и сами сможете составить список квартир и домов, которые вы хотите посетить.

фрагмент практики осмотра квартиры/ обучение риэлторов/ как совершать осмотр квартиры

Обычно, компания, устраивающая тур, редко показывает больше объектов в день, так как большее количество может слегка перегрузить заинтересованную в жилье особу.

Сбор и анализ данных. Применение трёх подходов к оценке объекта недвижимости. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Подготовка отчёта и заключения об оценке. Рассмотрим основные и наиболее важные этапы проведения оценки недвижимости.

Соблюдение всех необходимых условий процесса оценки приводит к наилучшим результатам [12]. Задача оценки объекта недвижимости определяется четырьмя составляющими, к числу которых относятся идентификация объекта или объектов, которые подлежат оценке; определение оцениваемых прав собственности; определение цели проведения оценки; установление даты, на которую производится оценка [7]. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, и фактические характеристики.

Важнейший момент при осуществлении оценки объекта недвижимости — выявление предмета оценки, то есть того, что подлежит оценке, - весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права. Дата оценки — это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется.

Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причём изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными.

В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса. Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок.

предварительный осмотр недвижимости и знакомство с

Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатёжеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд. Формулирование цели и функции оценки. Определение цели оценки — очень важный этап. От цели оценки зависит выбор её методики. Неправильно сформулированная цель влечёт за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат.

В связи с этим в отчёте по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчёте. Использование полученных результатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации. Цель оценки определить вид стоимости, которую требуется определить. Функция оценки — это сфера её последующего использования.

Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

На первой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика.

Часть их при необходимости следует отражать в отчёте об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций. Ниже приведены некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости.

При подготовке отчёта об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.

Укрупненная классификация объектов недвижимости

В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации.

Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.

Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами.

Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления. При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации [4]. Вторая стадия оценки — это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Эта стадия оценки включает: Предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией.

На этой стадии оценки объект предварительно осматривается, и эксперт знакомится с его администрацией. Предварительный осмотр объекта лучше провести с одним из опытных представителей заказчика, чтобы, осматривая объект, попытаться больше узнать у него о предыстории развития объекта, выпускаемой им продукции, его физическом состоянии, квалификации работников и руководителей предприятия, психологическом климате в коллективе, перспективах развития предприятия, более глубоко понять, что представляет собой данный объект.

Важно на этом этапе оценки определить представителя заказчика, который будет формулировать задание, подписывать договор об оценке и осуществлять приёмку отчёта, обеспечивать исходной информацией.

Важно также определить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу отчёта заказчику. Определение исходной информации и её источников. На данном этапе необходимо определить типы данных, используемых для оценки, а также их источники. Это могут быть сведения о рынке, на котором функционирует объект, данные о других аналогичных объектах, финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Самый распространённый способ представления общих данных — это разбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора рынка, на котором функционирует объект, вида продукции, цен на неё, местоположение объекта то есть данные о городе, районе, где расположен объект. Преимущество данного способа представления информации заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, её можно использовать для проведения оценок и других объектов.

В настоящее время, когда рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, сбор информации для объектов недвижимости — наиболее трудоёмкая часть всего процесса оценки.

Индивидуальная оценка недвижимости

Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература.

При заключении договора на оценку объектов недвижимости необходимо указать состав документов, которые заказчик должен представить эксперту-оценщику к определённому сроку, с тем, чтобы он смог начать оценку объекта. Определение состава группы экспертов-оценщиков.

Студопедия — Укрупненная классификация объектов недвижимости

Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов, которые будут участвовать в оценке стоимости объектов недвижимости. Небольшой объект недвижимости может оценивать один эксперт. Если объект крупный, то для оценки необходимо привлечь несколько человек-экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов, экологов. Составление задания на оценку и календарного плана. Задание на оценку, как правило, подготавливает эксперт-оценщик.

Практика показывает, что заказчик из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки делает это не достаточно чётко. Недостаточная чёткость формулировки целей и функций оценки — основная причина ошибок и конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком. К этой категории можно отнести реконструированные и переоборудованные старинные особняки.

Однако отличия в том, что здесь может отсутствовать центральная система кондиционирования, а парковка находится на открытом воздухе.

Как правило, эти помещения изначально не были предназначены под офисы. В таком помещении чаще всего нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная. Их стоимость зависит от расстояния до транспортных путей, станций метро и основных радиальных магистралей.

Такие площади оптимальны для некрупных фирм, нуждающихся в простом офисе.

предварительный осмотр недвижимости и знакомство с

В таких зданиях, как правило, устаревшие инженерные коммуникации, деревянные перекрытия, давно нуждающиеся в капитальном ремонте. Это могут быть и вовсе не приспособленные для работы помещения, как, например, переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд.

Впрочем, при условии удобного расположения, ремонта, наличия мебели и оргтехники такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса